Sengketa transaksi cicilan rumah tanpa Akta Jual Beli (AJB) kembali mencuat ke publik menyusul kasus yang terjadi di Jalan Murjaya, Jurang Mangu Barat, Kecamatan Pondok Aren, Kota Tangerang Selatan. Kasus ini menyoroti bahaya besar yang mengintai pembeli properti yang tidak mengurus dokumen legalitas secara tuntas.
Salah satu penghuni rumah, Raffa Azman (21), menceritakan pengalaman keluarganya yang membeli rumah senilai Rp 1 miliar melalui kesepakatan lisan. Transaksi tersebut dilakukan tanpa AJB karena hubungan yang sangat dekat dengan pemilik lama. Bukti yang dimiliki keluarga Raffa hanyalah kuitansi pembayaran.
“Perjanjiannya dibeli seharga Rp 1 miliar secara lisan karena sudah merasa dekat sekali,” ujar Raffa saat ditemui Kompas.com pada Selasa (21/4/2026).
Keluarga Raffa telah melakukan pembayaran secara bertahap sejak 2019 hingga 2021, dengan total sekitar Rp 840 juta, termasuk uang muka sebesar Rp 200 juta. Bahkan, mereka sempat diminta tambahan Rp 60 juta untuk keperluan pengurusan sertifikat.
Namun, sertifikat tak kunjung terbit. Konflik memuncak pada tahun 2023 ketika pihak penjual mengirimkan somasi dan justru menganggap uang yang telah dibayarkan sebagai biaya sewa rumah.
“Isi somasinya itu bikin kami kaget karena uang yang sudah kami cicil dianggap sebagai biaya sewa rumah sebesar Rp 50 juta per tahun,” kata Raffa.
Perselisihan ini berujung pada pengosongan paksa dan penembokan akses rumah. Kasus tersebut kini tengah dalam proses penyelidikan pihak kepolisian.
Pentingnya AJB dalam Transaksi Properti
Praktisi hukum, Adyanisa Septya Yuslandari, menjelaskan bahwa Akta Jual Beli (AJB) merupakan dokumen resmi yang sah secara hukum untuk membuktikan peralihan hak atas tanah atau bangunan dari penjual kepada pembeli. AJB hanya dapat dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Ketentuan ini diatur dalam Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Tanpa AJB, transaksi properti secara hukum dianggap belum sempurna, yang berarti kepemilikan belum berpindah secara sah meskipun pembayaran telah dilakukan.
Dalam praktiknya, AJB menjadi dasar utama untuk proses balik nama sertifikat di Badan Pertanahan Nasional (BPN). Tanpa dokumen ini, pembeli tidak memiliki pijakan hukum yang kuat untuk mengklaim kepemilikan.
Risiko Cicil Rumah Tanpa AJB
Kasus di Tangerang Selatan bukanlah kejadian yang terisolasi. Banyak sengketa properti yang berakar dari transaksi tanpa akta resmi. Berikut adalah sejumlah risiko utama yang dihadapi pembeli:
- Tidak Bisa Balik Nama Sertifikat: Tanpa AJB, pembeli tidak dapat mengubah nama pemilik pada sertifikat. Secara hukum, tanah tersebut masih tercatat atas nama penjual.
- Status Kepemilikan Lemah: Kuitansi atau perjanjian di bawah tangan tidak memiliki kekuatan hukum yang memadai. Dalam kasus sengketa, posisi pembeli menjadi sangat rentan.
- Berisiko Dijual ke Pihak Lain: Karena sertifikat masih atas nama penjual, properti tersebut berpotensi dijual kembali kepada pihak lain tanpa sepengetahuan pembeli pertama.
- Tidak Bisa Dijadikan Jaminan Kredit: Bank mensyaratkan sertifikat harus atas nama debitur. Tanpa proses balik nama, properti tidak dapat dijadikan agunan kredit.
- Potensi Sengketa Waris: Jika penjual meninggal dunia sebelum AJB dibuat, ahli waris memiliki hak untuk menggugat atau menolak transaksi yang telah terjadi.
- Masalah Administrasi Pajak: AJB merupakan dasar untuk pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) serta Pajak Penghasilan (PPh). Tanpa AJB, proses perpajakan tidak dapat dilaksanakan sesuai aturan.
Transaksi properti bukan sekadar urusan serah terima uang dan bangunan. Aspek hukum yang krusial, seperti status tanah, keabsahan dokumen, serta kondisi objek yang bebas sengketa atau jaminan, harus dipastikan.
Dalam proses pembuatan AJB, PPAT melakukan verifikasi menyeluruh untuk memastikan semua aspek legalitas aman. Adyanisa menegaskan bahwa AJB berperan sebagai “jembatan hukum” yang menjamin peralihan hak kepemilikan secara sah dan diakui oleh negara.
Kasus di Tangerang Selatan menjadi bukti nyata bahwa kedekatan personal tidak dapat menggantikan jaminan perlindungan hukum dalam transaksi properti. Oleh karena itu, bagi masyarakat yang berencana membeli rumah atau tanah, terutama melalui sistem cicilan langsung ke pemilik, proses legal melalui PPAT menjadi kebutuhan utama untuk menjamin kepastian hukum dan menghindari potensi kerugian di masa depan.
